Klauzury niedozwolone w umowach deweloperskich.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów od lat prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich z konsumentami.
UOKiK uznał zapisy dotyczące zmiany powierzchni mieszkania, ograniczenia kar za opóźnienia i pełnomocnictw do podziału części wspólnych nieruchomości za niedozwolone, i nałożył na dewelopera prawie 160 tys. zł kary. Warto sprawdzić, czy w umowie, którą mamy podpisać, nie ma którejś z listy klauzul niedozwolonych, które opublikował UOKiK. Z założenia umowa powinna chronić interesy obu stron, pamiętajmy jednak, że jej wzór otrzymujemy od dewelopera, tym samym poprzez różne zawiłe zapisy mogą tam się znaleźć (choć nie muszą) zapisy chroniące wyłącznie jedną stronę – dewelopera. Wtedy mówimy o zapisach niezgodnych według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.
Zapisy (z listy klauzul niedozwolonych) nakładające na klienta rażąco wygórowane kary umowne
„W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” 2002-03-11. Sygn. Akt. XVII Amc30/01.
Zmiany projektowe na etapie budowy
„… zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych, a koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku”. 2008-05-20 Sygn. akt XVII AmC 107/07.
„… zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” 2006-08-07. Sygn. akt XVII AmC 73/05.
Pewnie zmiany mogą być dopuszczalne, i mogą zostać wymuszone na etapie budowy (choć dla doświadczonej firmy i ludzi nie powinno to być problemem i zaskoczeniem), jednakże zmiany np: podział mieszkania na mniejsze, tym samym zmiana układu mieszkań, pionów (kominów), zmiana elewacyjna (np. drzwi na balkon, taras) zmiana projektu garaży i parkingów itp. – to defacto może zmienić wartość produktu, jaki kupujemy.
Zarząd powierzony narzucony na klienta (to już klasyk)
„Przez okres trzech lat od powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, … będzie sprawował odpłatnie funkcję Zarządcy i Administratora budynku we własnym zakresie lub zleci to osobie trzeciej. W tym okresie Nabywca ma obowiązek pokrywania wszelkich kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej, m.in. kosztów zarządu, administracji, ogrzewania, wywozu śmieci, wody, ścieków, energii elektrycznej, ochrony budynku i innych koniecznych opłat eksploatacyjnych, do czasu przyjęcia planu gospodarczego w wysokości średnich cen rynkowych dla Warszawy a następnie według planu gospodarczego z uwzględnieniem wynagrodzenia za zarządzanie ustalonego w umowie przeniesienia własności.” 2006-12-05 Sygn. akt XVII AmC 126/05.
„Nabywca oświadcza, że znany jest mu fakt zawarcia umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony i powierzającej ten zarząd (…). Stosownie do treści art 18 ust. 2 ustawy o własności lokali.” 2019-04-03 Sygn. VII AGa 1959/18
Deweloper lubi narzucać zarząd powierzony na wybraną przez niego firmę. Raz, jest to zastrzyk finansowy dla wybranego zarządcy (może np. rodzina lub koledzy). Dwa, zarządca wtedy może starać się chronić dewelopera i wstrzymywać wspólnotę przed domaganiem się napraw na częściach wspólnych lub do postępowania sądowego. Ponadto, jeżeli deweloper ma niesprzedane lokale, musi także partycypować w kosztach osiedla i płacić czynsz, z tym wyjątkiem, że powołany przez niego zarządca powierzony, może mieć taki gest, że np. nie będzie obciążał kosztami zarządu dewelopera – czyli jest to spora oszczędność dla firmy.
Klauzule przyznające deweloperom prawo do stwierdzenia skuteczności doręczenia listu informacyjnego
„Dwukrotne niepodjęcie przez Finansującego kierowanych do niego pism listem poleconym, traktowane będzie jako doręczone” 2011-04-20 XVII AmC 1782/09.
Klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru lokalu i stwierdzenia zgodności z zawartą umową.
„Kupujący nie może odmówić ponownego odbioru lokalu z powołaniem się na nowe istotne wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego odbioru” 2012-01-26 XVII AmC 3233/10.